Tokenitzar no és altra cosa que dividir el valor d’una propietat immobiliària en petites fraccions (denominades tokens), que es poden adquirir a través de plataformes digitals. Així doncs, els tokens són unitats de valor digital, tot i que no sempre equivalen a la mateixa quantitat de diners. El cofundador i CEO de la plataforma Reental, Eric Sánchez, compara els tokens amb fitxes de casino: de la mateixa manera que cada establiment determina a què equival cada fitxa econòmicament, el valor dels tokens també és diferent en cada projecte immobiliari.
Ara bé, convé aclarir que adquirir tokens no significa comprar cap propietat. Els tenidors dels habitatges són els que consten al Registre de la Propietat, atenint-nos a la legalitat espanyola. Així doncs, les plataformes digitals no tokenitzen habitatges directament, sinó productes financers que equivalen al seu valor. Una de les opcions preferides per les plataformes de tokenització són els préstecs participatius, concebuts perquè els inversors s’involucrin en la compra d’un immoble, aportant una part del finançament necessari per fer-ho possible. A canvi, podran rebre el rendiment derivat del lloguer dels pisos o la plusvàlua de la seva possible venda.
Un fenomen a l’alça que podria agreujar la financerització de l’habitatge
Avui dia, és difícil estimar les dimensions reals de la tokenització immobiliària, ja que pràcticament només es pot recórrer a les dades proporcionades per les mateixes plataformes del sector, en molts casos vinculades a promotores immobiliàries. Un dels informes més recents, elaborat per plataforma de tokenització Reental i la consultora Inbusiness 5.0, indica que el valor dels immobles tokenitzats ha passat de 2.200 a 3.500 milions de dòlars entre 2022 i 2024 i augura que es podria situar entre 4.000 i 5.000 milions l’any 2030.
La compravenda de tokens es realitza mitjançant el sistema blockchain, tecnologia dissenyada per compartir i emmagatzemar informació de forma descentralitzada. El blockchain es fa servir per registrar automàticament qualsevol compravenda de tokens, verificar-ne la titularitat i garantir la transparència de les transaccions.
No hi ha dubte que una tecnologia que permet sistemes d’informació o de finances descentralitzades té un enorme potencial positiu. El problema no és la tecnologia, sinó l’ús que se’n faci. Encara que els defensors de la tokenització argumentin que democratitza la inversió immobiliària, el resultat podria ser ben diferent. Segons els primers estudis que han analitzat aquest fenomen des d’una perspectiva crítica, no faria sinó agreujar la financerització de l’habitatge. Aquests estudis examinen l’impacte de la tokenització a partir de projectes concrets, davant de la manca de dades objectives per analitzar els seus efectes globals.
Segons els primers estudis que han analitzat aquest fenomen des d’una perspectiva crítica, no faria sinó agreujar la financerització de l’habitatge
Anetta Proskurovska (York University, Canadà) ha liderat un estudi sobre el cas d’una start-up de Luxemburg, que va tokenitzar el valor d’un edifici per poder-lo adquirir a partir de les aportacions dels inversors. La recerca, publicada enguany, conclou que l’estratègia de tokenització no va servir per atraure petits inversors, sinó perquè empreses del sector immobiliari trobessin una nova via per aprofundir en la seva estratègia de financerització de l’habitatge. Aquests resultats donen pistes del possible impacte de la tokenització immobiliària —i de l’aprovació de lleis que l’afavoreixin— sobre el conjunt del mercat immobiliari. Luxemburg és un dels països europeus amb un marc normatiu més favorable a aquesta pràctica inversora després de les darreres reformes legals del país per regular el blockchain i els mercats de criptoactius, segons la consultora Deloitte.
En l’àmbit de la UE, també han proliferat durant la darrera dècada diverses normatives que regulen els mercats de criptoactius —com el reglament europeu MICA (Markets in Crypto-Assets) de 2023—, el blockchain i els entorns per experimentar amb aquesta tecnologia; o que actualitzen la regulació dels mercats financers al nou context de l’economia digital. Però el seu principal objectiu és garantir la seguretat de les inversions, no intervenir sobre el seu impacte social.
La tokenització immobiliària, especialment activa a Espanya
En la mateixa línia, a Espanya, una reforma de la Llei del Mercat de Valors i dels Serveis d’Inversió va crear l’any 2023 una nova figura legal i tècnica —les denominades ERIR (Entitat Responsable d’Inscripció i Registre)—, precisament per garantir la seguretat dels actius financers tokenitzats amb blockchain.
Les ERIR, supervisades per la Comissió Nacional del Mercat de Valors (CNMV), haurien reforçat la confiança dels inversos vers aquestes operacions, segons l’informe presentat per Reental i Inbusiness 5.0 a principis de 2026. Aquest informe atribueix a aquesta reforma legal, entre altres factors, el fet que Espanya sigui “un dels països europeus més actius en l’aplicació pràctica de models d’inversions basats en blockchain, especialment en l’àmbit residencial”. També cita altres causes com l’interès dels petits inversors i l’augment de plataformes especialitzades.
Espanya es “un dels països europeus més actius en l’aplicació pràctica de models d’inversions basats en blockchain, especialment en l’àmbit residencial”
Del mercat de tokenització immobiliari espanyol, coneixem les dades aportades per les plataformes del sector. Per exemple, Brickken, amb seu social a Barcelona, afirma haver tokenitzat immobles per més de 500 milions de dòlars. Reental, amb domicili social a Sevilla, ja supera els 100 milions de dòlars i, com Brickken, també ha estès la seva activitat a l’Amèrica Llatina o Dubai.
Algunes plataformes, com Reental o la start-up valenciana Domoblock, comparteixen públicament als seus webs la localització de diversos projectes de tokenització, que es concentren a la Comunitat Valenciana, Madrid i Andalusia en el cas de l’Estat espanyol. Per contra, la plataforma barcelonina Equito, que compta amb 140 propietats tokenitzades entre la capital catalana, València i Alacant, no concreta al seu web la localització dels seus projectes, com tampoc ho fa Brickken. En aquests i d’altres casos, cal obrir-se un compte a les apps corresponents per poder arribar a visualitzar les propietats tokenitzades.
El discurs “criptobro” promociona la tokenització immobiliària a les xarxes
Si cada vegada hi ha més persones predisposades a cedir les seves dades personals a les apps i obrir-s’hi un compte és també per l’estratègia promocional de la tokenització. Les xarxes socials estan repletes d’influencers immobiliaris que propaguen únicament les bondats d’aquesta pràctica inversora, alineats amb el discurs “criptobro”, que ven la possibilitat d’enriquir-se amb poc esforç, fent inversions especulatives amb criptomonedes en l’entorn del blockchain, sobretot entre les generacions més joves.
Ángel Pardo, fundador de Metapro Academy —dedicada a la formació i assessorament en bitcoin i finances descentralitzades— destacava en aquest post d’Instagram que la tokenització facilita, democratitza i internacionalitza la inversió immobiliària. “Jo, per exemple, tinc tokens d’un apartament a la planta 85 d’un gratacel a Manhattan, sense ser ciutadà americà i sense moure’m de casa”, explica des del seu perfil amb 181.000 seguidors. D’altres influencers tracten de connectar amb el públic jove. Bona mostra d’això és aquest vídeo a TikTok —patrocinat per la plataforma Equito— de la influencer i assessora financera Celia Rubio, amb 588.000 seguidors en aquesta xarxa social i 1,4 milions a Instagram. En el vídeo la veiem simulant una conversa entre mare i filla, on ella interpreta simultàniament els dos papers. Davant de l’escepticisme de la primera davant dels propòsits d’inversió immobiliària de la segona, la filla acaba imposant els seus arguments.
A les pàgines web sobre tokenització també s’invisibilitzen els seus riscos. Ho constata un estudi realitzat a Xile per Francisco Vergara (Universidad de las Américas) i Carlos Aguirre (Universidad San Sebastián), que analitza 93 pàgines web del sector. Segons la recerca, publicada el 2025, el seu contingut està dominat per “una narrativa on abunda la confiança en el blockchain, que funciona com a bàlsam per silenciar els riscos inherents”. També afegeixen que, sense límits clars, “aquesta tecnologia no democratitzarà l’accés a l’habitatge, sinó que la reduirà a un joc d’especulació on els perdedors sempre seran els mateixos”.
La tokenització pot incrementar la volatilitat del preu de l’habitatge
En la mateixa direcció apunta un segon estudi d’Anetta Proskurovska de 2026, realitzat a Suècia. Per aquesta recerca, va dissenyar un model computacional que simulava a partir de dades precises les condicions del mercat immobiliari suec. La conclusió és que, suposant que totes les altres variables del mercat es mantinguin estables, l’ús de contractes intel·ligents per a la transacció immobiliària comporta un augment significatiu de les transaccions i més volatilitat de preus.
Així doncs, davant d’aquesta nova amenaça per al dret a l’habitatge, és urgent que els poders públics comencin a parar atenció a aquesta qüestió, si no volen que, una vegada més, la política de fets consumats de les plataformes digitals s’acabi imposant a costa de les escletxes legals. La proposició de llei que s’està tramitant al Parlament de Catalunya per limitar les compres d’habitatge especulatives podria servir per frenar l’adquisició d’immobles amb la finalitat de tokenitzar-los. Però, davant de la complexitat de regular de forma efectiva els ecosistemes digitals de blockchain, ben segur caldrà seguir protegint el dret a l’habitatge tant al món físic com a l’esfera digital d’ara endavant.
