El treball ha estat històricament l’element central per poder viure. Des de finals dels anys setanta i fins a la crisi immobiliària la incorporació de la generació dels boomers al mercat laboral va permetre una expansió del treball i una extensió de la classe mitjana entorn de la propietat. L’accés a l’habitatge es produïa en un context familiar, de manera que era habitual que les llars estiguessin formades per parelles amb dos ingressos.
La crisi del 2008 va dinamitar un model aparentment idíl·lic, que més enllà de destruir 3,7 milions de llocs de treball en poc més de cinc anys, va acabar amb la possibilitat d’accedir a l’habitatge de les noves generacions, per un enduriment de les condicions d’accés i per un mercat laboral molt més precaritzat. El binomi treball i habitatge es va trencar.
L’ocupació es recupera, l’accés a l’habitatge no
Espanya té actualment un rècord històric d’afiliats a la Seguretat Social i un atur per sota del 10% similar a les dades prèvies a la crisi del 2008, segons dades de la darrera EPA. L’economia espanyola creix a bon ritme, però es queda en dades macroeconòmiques.
Els sous han començat a recuperar-se des de la crisi inflacionària, però l’habitatge segueix absorbint gran part del sou. De fet, segons l’informe Convenis col·lectius i dret a l’habitatge (2025) de la UGT, una persona treballadora ha de dedicar un 40% del seu sou durant 52 anys per poder comprar un habitatge, amb preus que, segons el sindicat, han crescut més d’un 77% des de 2015.
Per accedir a un pis de 300.000 euros, en una operació en què el banc financi el 80% del preu, el comprador ha de disposar d’uns 95.000 euros d’estalvis per poder afrontar l’entrada, els impostos i altres despeses de compra. El problema, per tant, no és només quant costa l’habitatge o quina quota mensual es pot assumir, si no quants diners s’ha d’haver acumulat abans de poder entrar al mercat.
El problema no és només quant costa l’habitatge o quina quota mensual es pot assumir, si no quants diners s’ha d’haver acumulat abans de poder entrar al mercat.
Aquesta és una diferència important respecte del model que es va consolidar abans de la crisi. Durant el boom immobiliari, el crèdit permetia finançar una proporció molt elevada del valor de l’habitatge. Avui, en canvi, les entitats són més prudents i el comprador ha d’arribar al moment de la compra amb una quantitat important de patrimoni previ.
Això converteix l’estalvi —i, especialment, l’existència d’un patrimoni familiar que pugui donar suport a la compra— en una barrera d’entrada. El mecanisme és circular: salari, capacitat d’estalvi, entrada, habitatge, patrimoni i, finalment, transmissió de patrimoni a la generació següent.
Per a qui parteix d’una família propietària, l’accés a l’habitatge pot començar amb un patrimoni ja acumulat. Per a qui no en té, és el salari qui ha de fer tot el recorregut. I en un context en què els preus han crescut molt més que la capacitat d’estalvi, aquest recorregut es fa cada vegada més llarg.
Amb un accés a l’habitatge en propietat cada vegada més limitat, els llogaters s’han quasi duplicat des del 2008 i ja són dos de cada deu. Segons l’informe de la UGT, a Barcelona un treballador hauria de destinar el 99% del seu salari net per pagar un lloguer mitjà de 1.380 euros. Per tant, viure de lloguer impossibilita la capacitat d’estalvi que permet accedir a un habitatge de compra.
El lloguer impossibilita acumular patrimoni
Espanya s’allunya de la tradicional «societat de propietaris»: cada vegada hi ha més llars que viuen de lloguer mentre la propietat es concentra més en aquells que ja disposen de patrimoni. Creixen els llogaters a la vegada que augmenta la concentració de la propietat.
Si fem una comparativa entre 2008 i 2022, les llars propietàries han passat de ser vuit de cada deu a poc més de sis de cada deu. Paral·lelament, els llogaters han passat de ser quasi un 12% a estar dues dècimes per sobre del 19%, i els rendistes s’han quasi triplicat, passant del 3,4% al 9,8%, segons dades del segon informe de la sèrie Habitatge, Consum i Desigualtat, del Ministeri de Drets Socials, Consum i Agenda 2030 en col·laboració amb l’IFS-CSIC.
D’aquesta manera, i malgrat el mantra que falten habitatges, el model actual beneficia principalment els qui ja acumulaven patrimoni. Els que tenen una sola propietat han disminuït, mentre que els grans tenidors —els que tenen més de deu immobles— han multiplicat el seu patrimoni immobiliari per quatre. Han passat de 138.000 a 626.000 immobles.
Si posem el focus en el tipus d’arrendadors, només quatre de cada deu habitatges de lloguer pertanyen a propietaris amb un únic habitatge llogat. Existeix una polarització creixent en el mercat, en què les llars amb dos o més immobles no paren de créixer. En canvi, aquelles sense immobles o les llars amb una sola propietat —la base històrica del model residencial espanyol— cada vegada són menys.
Només quatre de cada deu habitatges de lloguer pertanyen a propietaris amb un únic habitatge llogat
L’informe del Ministeri conclou que el problema de l’habitatge a Espanya «no és només d’oferta o de preus». Afegeix que «en menys de dues dècades, dos milions de nous immobles no han ampliat l’accés a la propietat. Han aprofundit en una estructura dual en què la distància entre els qui no tenen res i els qui acumulen molt no deixa de créixer».
Una generació sense patrimoni
Els principals perjudicats del model d’habitatge actual són els fills de la crisi immobiliària: els joves. Set de cada deu adults menors de 34 anys viuen encara amb els seus pares. El principal motiu: el cost de l’habitatge, segons apunta L’enquesta de condicions de Vida de l’INE.
Precisament l’accés a l’habitatge és el que els impedeix augmentar el capital. La riquesa mitjana dels espanyols s’ha duplicat en 20 anys amb una bretxa generacional. La participació dels joves en la riquesa neta total del país ha caigut fins al 2,1%. Per contra, la dels majors de 75 anys ha augmentat 10 punts, fins al 18,3%, segons assenyala l’estudi elaborat per Fedea i la Universitat Complutense, juntament amb la Universitat d’Alcalá i Equalitas. El principal element de creixement de la riquesa neta de les llars espanyoles és l’habitatge, que no ha beneficiat tothom per igual.
El principal element de creixement de la riquesa neta de les llars espanyoles és l’habitatge, que no ha beneficiat tothom per igual
L’informe assenyala que, entre els menors de 35 anys, «s’ha consolidat una barrera estructural per a l’acumulació de riquesa». Hi ha una menor capacitat d’estalvi davant l’elevat preu de l’habitatge. «Com a conseqüència, els joves no només acumulen menys actius, sinó que una proporció creixent no té patrimoni.» Això, adverteix l’informe, «limita la seva estabilitat financera i la seva capacitat per afrontar projectes vitals a llarg termini».
També assenyala que el model patrimonial espanyol, en què l’habitatge representa un 80% dels actius, ha afavorit les generacions que hi van accedir en condicions més favorables. D’altra banda, els joves afronten barreres estructurals com l’encariment de l’habitatge o la precarietat laboral, fet que limita la seva capacitat d’estalvi.
El resultat és una fractura que va més enllà de l’habitatge: mentre la riquesa neta agregada de les llars espanyoles ha crescut un 80,9% des del 2008, la dels menors de 35 anys ha caigut un 76,7%. La dificultat per accedir a l’habitatge no només els impedeix emancipar-se sinó que també els impedeix convertir els seus ingressos en patrimoni.
