Los fondos de inversión internacionales se apropian de suelo y viviendas en territorios con los que no tienen ningún tipo de vínculo. Mientras maximicen sus beneficios, poco importa si el inmueble está en Barcelona, París o Nueva York. Por el contrario, quienes sí están arraigados al territorio se ven privados de su derecho a la vivienda y de su derecho a la ciudad. En este contexto, es lógico que nos preguntemos: ¿qué hay que hacer para reapropiarse del territorio y garantizar que las viviendas sean para las personas que viven en él?
En Cataluña, donde los movimientos sociales reclamaban desde hace tiempo la prohibición de las compras especulativas de vivienda, el Govern del PSC ha aceptado finalmente esta propuesta, una de las contrapartidas que le exigían los Comuns para dar apoyo al proyecto de presupuestos. A pesar de la reciente decisión de aplazar el debate parlamentario de las cuentas públicas, la tramitación de esta medida debería continuar su curso y finalizar antes del verano, ya que se llevará a cabo a través de una modificación de la ley de urbanismo. El objetivo es habilitar a los ayuntamientos para aprobar planes urbanísticos especiales que prohíban esta práctica a los propietarios de cinco o más viviendas en las localidades con mayores dificultades para encontrar alquileres asequibles.
Un cambio de paradigma en las políticas de vivienda
Numerosos motivos justifican este cambio de paradigma de las políticas de vivienda, no solo en Cataluña, que, como en ocasiones anteriores, es punta de lanza de las políticas de vivienda en España. En todo el Estado, 6 de cada 10 viviendas se compran al contado, sin necesidad de recurrir al crédito hipotecario, según un informe de Funcas (2024). Con los precios por las nubes, ¿quién puede permitirse pagar un piso al contado?
La realidad es que cada vez menos personas, ni siquiera recurriendo al crédito hipotecario, pueden adquirir una vivienda. Por ello, incluso en un país marcado por una fuerte cultura de la propiedad, ha emergido una generación inquilina que también debe asumir un sobreesfuerzo mensual para pagar su vivienda. La regulación de los precios del alquiler ha contribuido a reducir en 7,6 puntos el porcentaje de inquilinos que destinan más del 40% de sus ingresos mensuales a la vivienda entre 2023 y 2024, pero 1 de cada 4 sigue sufriendo esta sobrecarga, como indica el Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (2025). Si observamos los precios de compra, parece que no hayamos aprendido nada del pasado: en 2025, aumentaron un 12,7% en todo el Estado (en Cataluña, un 11,6%), el mayor incremento desde 2007, según el INE.
En este contexto, el Govern plantea que los grandes tenedores solo puedan comprar una vivienda si quieren establecer en ella su domicilio, o edificios enteros para alquilar los pisos a precios regulados. Potencialmente, la medida podría implementarse en los 271 municipios situados en zonas de mercado tensionado, donde vive el 90% de la población catalana. Pero serán los ayuntamientos quienes decidirán si quieren aplicarla o no.
Mucho antes de ver la luz, la medida ya ha suscitado todo tipo de críticas. Mientras que los movimientos sociales señalan importantes carencias, diversas voces del sector inmobiliario y de los colegios y asociaciones de agentes de la propiedad advierten de que la Generalitat no tiene competencias para llevar adelante estas restricciones, que vulnerarían el derecho constitucional a la propiedad privada. Por el contrario, el jurista Pablo Feu avaló el encaje constitucional de la medida, siempre que se aplique de forma limitada en el tiempo en zonas de mercado tensionado, en un informe encargado por el Pla Estratègic Metropolità de Barcelona (2025), posteriormente respaldado por el comité de expertos designado por el Govern para estudiarla.
Los precedentes internacionales
Confrontaciones ideológicas similares se han producido en otros países que nos han precedido en la puesta en marcha de medidas con objetivos similares. Fijémonos, por ejemplo, en el caso de Nueva Zelanda, donde un gobierno liderado por los laboristas prohibió a los no residentes la compra de viviendas ya construidas, medida diluida por el actual gobierno de centroderecha, como informa la agencia Reuters.
El caso de Nueva Zelanda también evidencia que, en cada país, se han adoptado fórmulas distintas para afrontar una misma problemática. En Cataluña se propone extender la prohibición tanto al capital local como al extranjero. En cambio, al igual que en Nueva Zelanda, en Canadá las restricciones se han aplicado únicamente a los inversores foráneos. La ciudad canadiense de Vancouver impuso en 2016 un impuesto del 15% a las compras de vivienda por parte de inversores extranjeros, elevado posteriormente al 20%.
Otra fórmula, también basada en la fiscalidad, es la de Singapur. En este país se aplican mayores impuestos a los extranjeros que adquieren segundas o terceras residencias (o más de tres), aunque los locales no quedan exentos. Las tasas para los extranjeros son del 60% para la compra de una segunda residencia (30% para los locales) y del 65% a partir de la tercera (35% para los locales).
Sin duda, el comportamiento especulativo de los inversores internacionales es una de las principales causas del problema. La London School of Economics and Political Science (LSE) estima que el capital extranjero concentra de media un 70% de las inversiones inmobiliarias en España, en un informe reciente sobre los efectos de la financiarización de la vivienda en 13 ciudades del mundo, entre ellas Barcelona. Sin embargo, el propio estudio, que basa esta estimación en datos proporcionados por una importante agencia inmobiliaria internacional, advierte de que se trata de datos orientativos y que sigue siendo muy complejo dimensionar el alcance global del fenómeno.
Además, en Cataluña tenemos ejemplos recientes que muestran que el capital local no está exento de responsabilidades. La Casa Orsola estaba en manos de Albert Ollé Bartolomé antes de su compra por parte del Ayuntamiento tras la fuerte ola de movilizaciones contra la intención de su anterior propietario de expulsar a los inquilinos para destinarlos a alquileres de temporada. Así pues, en este contexto, parece más lógico penalizar una conducta con un impacto nocivo para las ciudades y sus habitantes, independientemente del origen de los especuladores.
La exclusión de los pequeños tenedores no convence a los movimientos sociales
No obstante, la propuesta catalana deja fuera de la prohibición a los pequeños tenedores, con cuatro o menos viviendas. Este ha sido uno de los principales focos de crítica por parte de los movimientos sociales, que reclaman corregir la propuesta inicial para que el texto definitivo no tenga vacíos que puedan restarle eficacia. El Sindicat de Llogateres considera que el texto actual no es suficiente para prevenir el flipping inmobiliario, la compra de inmuebles para reformarlos y revenderlos en poco tiempo a un precio más alto. Por ejemplo, ¿qué ocurriría si una empresa ayuda a un pequeño propietario a reformar su piso para revenderlo a un precio más alto a cambio de quedarse con un porcentaje de los beneficios? El texto actual no lo prohíbe explícitamente.
Más efectiva para prevenir el flipping es la normativa vigente en los Países Bajos, según el Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA). La normativa neerlandesa, vigente desde principios de 2022, obliga a los compradores a residir un mínimo de cuatro años en la vivienda adquirida antes de poder alquilarla. Esto fomenta que se compre para vivir y no para obtener beneficios económicos inmediatos.
En cambio, la fórmula escogida en Cataluña sí comparte con la de los Países Bajos el hecho de empoderar a los ayuntamientos en la aplicación de las restricciones. La ventaja es que la administración local catalana podrá diseñar planes ad hoc para combatir la especulación inmobiliaria en su municipio, siempre que se encuentre en zonas de mercado tensionado. El inconveniente, como advierte el Observatori DESCA, es que puede generar desigualdades territoriales.
Las compras especulativas bajan más del 70% en los Países Bajos
En los Países Bajos, las restricciones ya se han aplicado en más de una veintena de municipios, entre ellos grandes ciudades como Ámsterdam, Róterdam y Utrecht, con buenos resultados. En las zonas donde se ha aplicado la regulación, las compras de vivienda por parte de inversores se han reducido un 73%, lo que ha derivado en un incremento de las compras de primeras residencias por parte de la población local, según un estudio de la Erasmus School of Economics (Róterdam) y la Universidad de Ámsterdam (2025).
Ahora bien, el mismo informe advierte de que las restricciones aún no han hecho bajar los precios de la vivienda, ya que el aumento de compradores locales está provocando una disminución de inquilinos, normalmente con menor capacidad adquisitiva. Además, los propietarios locales suelen sentirse más arraigados a los barrios que los inquilinos, lo que, paradójicamente, hace que los precios se resistan a bajar. En estas zonas tampoco se ha frenado el aumento de los precios del alquiler, aunque otra investigación de la Amsterdam Business School (2023), referida a la ciudad de Róterdam, expone que el incremento es similar allí donde no se han aplicado las restricciones. Por otro lado, en las zonas no reguladas tampoco han aumentado las compras especulativas, es decir, la medida no ha supuesto un desplazamiento del problema.
Así pues, el balance de la medida en los Países Bajos es razonablemente positivo. Sin embargo, lo ha sido con una medida más ambiciosa y con menos grietas que la catalana. En este sentido, convendría madurar la propuesta durante su debate parlamentario y, naturalmente, no perder de vista que nos enfrentamos a una problemática multicausal, que debe abordarse desde distintas perspectivas, que pasen tanto por regular el sector privado como por ampliar el parque público y social de vivienda.
