Fons d’inversió internacionals s’apropien de sòl i habitatges en territoris amb què no tenen cap mena de vincle. Mentre maximitzin els seus beneficis, tant se val si l’immoble és a Barcelona, París o Nova York. Per contra, aquells que sí que estan arrelats al territori es veuen privats del seu dret a l’habitatge i del seu dret a la ciutat. En aquest context, és lògic que ens preguntem: què cal fer per reapropiar-se del territori i garantir que els habitatges siguin per a les persones que hi viuen?
A Catalunya, on els moviments socials reclamaven des de fa temps la prohibició de les compres especulatives d’habitatge, el Govern del PSC ha acceptat finalment aquesta proposta, una de les contrapartides que li demanaven els Comuns per donar suport al projecte de pressupostos. Malgrat la recent decisió d’ajornar el debat parlamentari dels comptes públics, la tramitació d’aquesta mesura hauria de continuar el seu curs i finalitzar abans de l’estiu, ja que es durà a terme a través d’una modificació de la llei d’urbanisme. L’objectiu és habilitar els ajuntaments a aprovar plans urbanístics especials que prohibeixin aquesta pràctica als propietaris de cinc o més habitatges en les localitats amb més dificultats per trobar lloguers assequibles.
Un canvi de paradigma en les polítiques d’habitatge
Nombrosos motius justifiquen aquest canvi de paradigma de les polítiques d’habitatge, no només a Catalunya, que, com en ocasions anteriors, és punta de llança de les polítiques d’habitatge a Espanya. Arreu de l’Estat, 6 de cada 10 habitatges són comprats al comptat, sense necessitat de recórrer al crèdit hipotecari, segons un informe de Funcas (2024). Amb els preus pels núvols, qui es pot permetre pagar un pis al comptat?
La realitat és que cada vegada menys persones, ni tan sols recorrent al crèdit hipotecari, poden adquirir un habitatge. Per això, fins i tot en un país marcat per una forta cultura de la propietat, ha emergit una generació llogatera que també ha d’assumir un sobreesforç mensual per pagar el seu pis. La regulació dels preus del lloguer ha contribuït a fer baixar 7,6 punts el percentatge d’inquilins que destinen més del 40% dels seus ingressos mensuals a l’habitatge entre 2023 i 2024, però 1 de cada 4 encara pateix aquesta sobrecàrrega, com indica l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (2025). Si ens fixem en els preus de compra, sembla que no hàgim après res del passat: el 2025, van pujar un 12,7% arreu de l’Estat (a Catalunya, un 11,6%), la pujada més gran des del 2007, segons l’INE.
En aquest context, el Govern planteja que els grans tenidors només puguin comprar un habitatge si hi volen establir el seu domicili; o edificis sencers, per llogar els pisos a preus regulats. Potencialment, la mesura es podria implementar en els 271 municipis situats en zones de mercat tensionat, on viu el 90% de la població catalana. Però els ajuntaments decidiran si volen aplicar-la o no.
Molt abans de veure la llum, la mesura ja ha suscitat tota mena de crítiques. Mentre que els moviments socials hi veuen mancances importants, diverses veus del sector immobiliari i dels col·legis i associacions d’agents de la propietat alerten que la Generalitat no té competències per tirar endavant aquestes restriccions, que vulnerarien el dret constitucional a la propietat privada. Per contra, el jurista Pablo Feu va avalar l’encaix constitucional de la mesura, sempre que s’apliqui de forma limitada en el temps en zones de mercat tensionat, en un informe encarregat pel Pla Estratègic Metropolità de Barcelona (2025), posteriorment secundat pel comitè d’experts designat pel Govern per estudiar-la.
Els precedents internacionals
Confrontacions ideològiques similars s’han produït en altres països que ens han precedit en la posada en marxa de mesures amb objectius similars. Fixem-nos per, exemple, en el cas de Nova Zelanda, on un govern liderat pels laboristes va prohibir als no residents les compres d’habitatge ja construïts, mesura diluïda per l’actual govern de centredreta, com informa l’agència Reuters.
El cas de Nova Zelanda també evidencia que, en cada país, s’ha optat per fórmules diferents per fer front a la mateixa problemàtica. A Catalunya es proposa estendre la prohibició tant al capital local com a l’estranger. Per contra, igual que a Nova Zelanda, al Canadà, les restriccions s’han aplicat únicament als inversors forans. La ciutat canadenca de Vancouver va imposar el 2016 un impost del 15% a les compres d’habitatge per part d’inversors estrangers, elevat posteriorment al 20%.
Una altra fórmula, també basada en la fiscalitat, és la de Singapur. En aquest país, es cobren més impostos als estrangers que adquireixin segones o terceres residències (o més de tres), però els locals no en queden exempts. Les taxes per als estrangers són del 60% per a la compra d’una segona residència (30% per als locals) i del 65%, a partir de la tercera (35% per als locals).
Sens dubte, el comportament especulatiu dels inversors internacionals és una de les principals causes del problema. La London School of Economics and Political Science (LSE) estima que el capital estranger concentra de mitjana un 70% de les inversions immobiliàries a Espanya, en un informe recent sobre els efectes de la financerització de l’habitatge en 13 ciutats del món, entre elles Barcelona. Però el mateix estudi, que basa aquesta estimació en dades proporcionades per una important agència immobiliària internacional, adverteix que són dades orientatives i que continua sent molt complex dimensionar l’abast global del fenomen.
A més, a Catalunya, tenim exemples recents que mostren que el capital local no està exempt de responsabilitats. La Casa Orsola estava en mans d’Albert Ollé Bartolomé, abans de la seva compra per part de l’Ajuntament arran de la forta onada de mobilitzacions contra la intenció del seu anterior propietari d’expulsar-ne els inquilins per fer-hi lloguers de temporada. Així doncs, en aquest context, sembla més lògic penalitzar una conducta amb un impacte nociu per a les ciutats i els seus habitants, independentment de l’origen dels especuladors.
L’exclusió dels petits tenidors no convenç els moviments socials
Això no obstant, la proposta catalana deixa al marge de la prohibició els petits tenidors, amb quatre o menys habitatges. Aquest ha estat un dels principals focus de les crítiques dels moviments socials, que reclamen corregir la proposta inicial, perquè el text definitiu no tingui forats que li puguin restar eficàcia. El Sindicat de Llogateres considera que el text actual no és suficient per prevenir el flipping immobiliari, la compra d’immobles per reformar-los i revendre’ls en poc temps a un preu més alt. Per exemple, què passaria si una empresa ajuda un petit propietari a reformar el seu pis per revendre’l a un preu més alt a canvi de quedar-se un percentatge dels beneficis? El text actual no ho prohibeix explícitament.
Més efectiva per prevenir el flipping és la normativa vigent als Països Baixos,
segons l’Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA). La normativa neerlandesa, vigent des de principis de 2022, obliga els compradors a residir un mínim de quatre anys al pis adquirit abans de poder-lo llogar. Això fomenta que el comprin per viure-hi i no per treure’n beneficis econòmics immediats.
En canvi, la fórmula escollida a Catalunya sí que té en comú amb la dels Països Baixos que empodera els ajuntaments en l’aplicació de les restriccions. L’avantatge és que l’administració local catalana podrà dissenyar plans ad hoc per combatre l’especulació immobiliària al seu municipi, sempre que es trobi en zones de mercat tensionat. L’inconvenient, com adverteix l’Observatori DESCA, és que pot generar desigualtats territorials.
Les compres especulatives baixen més del 70% als Països Baixos
Als Països Baixos, les restriccions ja s’han aplicat en més d’una vintena de municipis, entre ells grans ciutats com Amsterdam, Rotterdam i Utrecht, amb bons resultats. En les zones on s’ha aplicat la regulació, s’han reduït un 73% les compres d’habitatge per part d’inversors, cosa que ha desembocat en un increment de les compres de primeres residències per part de la població local, segons un estudi de l’Erasmus School of Economics (Rotterdam) i la Universitat d’Amsterdam (2025).
Ara bé, el mateix informe adverteix que les restriccions encara no ha fet baixar els preus dels pisos, perquè l’augment dels compradors locals està comportant una davallada d’inquilins, normalment amb menys capacitat adquisitiva. A més, els propietaris locals acostumen a sentir-se més arrelats als barris que els inquilins, fet que, paradoxalment, fa que els preus es resisteixin a baixar. En aquestes zones, tampoc no s’ha frenat la pujada dels preus del lloguer, tot i que una altra recerca de l’Amsterdam Business School (2023), referit a la ciutat de Rotterdam, exposa que l’augment és similar allà on no s’han aplicat les restriccions. D’altra banda, en les zones no regulades, tampoc no han crescut les compres especulatives, és a dir, la mesura no ha suposat un desplaçament del problema.
Així doncs, el balanç de la mesura als Països Baixos és raonablement positiu. Però ha estat així amb una mesura més agosarada i amb menys escletxes que la catalana. En aquest sentit, convindria madurar la proposta durant el seu debat parlamentari i, naturalment, no perdre de vista que ens enfrontem a una problemàtica multicausal, que s’ha d’abordar des d’òptiques diverses, que passin tant per regular el sector privat com per ampliar el parc públic i social d’habitatge.
