Especulación en el mercado de alquiler: responsabilidad de las SOCIMI

Los alquileres en Barcelona han aumentado en un 30% en los últimos 5 años; a menudo se hace hincapié en plataformas de alquiler turístico como Airbnb como principales causantes del incremento de los precios. Sin embargo otros actores económicos han pasado bastante desapercibidos pese alterar el funcionamiento habitual del mercado, como el gran desembarco de capital financiero alcanzado mediante las SOCIMI

Jordi González Guzmán i Daniel Beizsley
 
 
La especulació del mercat del lloguer, responsabilitat de les SOCIMIs | eldiario.es

La especulació del mercat del lloguer, responsabilitat de les SOCIMIs | eldiario.es

Según los datos de la Generalitat, el precio del mercado de alquiler residencial en Barcelona se ha incrementado un 30% entre el 2013 y el 2018, un aumento que ha forzado a muchos de los inquilinos a buscar de forma desesperada los últimos precios asequibles de la ciudad, mientras otros, directamente, se han visto forzados a desplazarse a las afueras.  

Esta situación ha puesto en el centro de atención a plataformas de alquiler turístico como Airbnb, por ser uno de los principales negocios internacionales que ha contribuido en el encarecimiento de los precios del mercado de alquiler. Sin embargo otros actores económicos han pasado bastante desapercibidos pese alterar el funcionamiento habitual del mercado de alquiler. Se trata del ‘gran desembarco’ de capital financiero tras la crisis de 2008 que se realizó mediante las famosas Sociedades de Inversión cotizadas en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), un nuevo vehículo de inversión que conecta los apartamentos de la ciudad con inversores internacionales y los mercados de valores.

Las SOCIMI son sociedades registradas en España pero reciben su financiación, a menudo a través de paraísos fiscales, los grandes nombres de la industria del capital privado como Blackstone, Lone Star Funds y Apollo Global Management. La inyección de capital privado a las SOCIMI se utiliza para financiar la compra de apartamentos o fincas enteras a través de intermediarios inmobiliarios locales. En la medida que los inversores confían en que sus acciones obtengan un alto rendimiento, el objetivo principal de las SOCIMI es maximizar el valor de las acciones a corto plazo. Esto sólo se puede conseguir aumentando los precios de alquiler y, por tanto, promoviendo la movilidad de los inquilinos.

De pronto que la SOCIMI ha adquirido una propiedad, informa a los inquilinos que cuando finalice el contrato vigente el alquiler aumentará considerablemente, en algunos casos hasta un 40%. No sorprende pues que la mayoría de inquilinos no puedan hacer frente a este incremento, se vean forzados a no renovar sus contratos ya buscar alternativas en un mercado residencial donde la incertidumbre y la precariedad empiezan a ser características estructurales.

Cuando este proceso se repite de forma repetida por docenas de SOCIMI toda la ciudad, es fácil comprender por qué son uno de los motivos principales de la inflación de la burbuja de precios en Barcelona. Según los datos que obtuvo el Sindicato de Inquilinos de Barcelona, ​​más de 3.000 apartamentos en la ciudad están en manos de SOCIMI.

Mapa de propietat de fons voltors | Sindicat de Llogaters

Los orígenes de las SOCIMI se encuentran en la resolución de la burbuja inmobiliaria que estalló en paralelo a la crisis financiera de 2008. El gobierno del PSOE implementar las SOCIMI como una forma innovadora de atraer inversión privada a un sector inmobiliario gravemente desprestigiado tras la crisis.

El desarrollo de las SOCIMI en España no fue fácil, por lo que el gobierno del PP les redujo el impuesto de sociedades (IS) del 18% al 0% con la reforma legislativa del 2012. Un año más tarde, en un intento de ‘dinamizar’ el mercado de alquiler, el gobierno de Mariano Rajoy modificó la Ley de arrendamientos urbanos (LAU), modificación que supuso la reducción de la duración de los contratos de alquiler de 5 a 3 años y eliminó los controles los aumentos de alquiler que antes estaban vinculados al Índice de precios al consumo (IPC).

Estos cambios legislativos sentaron las condiciones necesarias para disparar la actividad económica de las SOCIMI. De repente, el aumento de movilidad de los inquilinos como consecuencia de un contrato de menor duración hizo que resultase mucho más fácil desalojarlos para volver a alquilar los pisos a inquilinos más ricos o directamente vender todo el edificio para su obtención un beneficio rápido. A medida que este proceso se ha ido consolidando, los barrios de la ciudad han sufrido un aumento constante de los precios de alquiler.

Al mismo tiempo, el Observatorio DESC y el Sindicato de Inquilinos comenzaron a denunciar el aumento de casos de acoso inmobiliario, prácticas agresivas mediante las que se descuida la manutención de las propiedades y se corta la comunicación entre propietario e inquilinos, con el objetivo de desalojarlos de los pisos.

Uno de los casos más destacados ha sido la finca de Carmen 106, propiedad de Optimum RE Spain, una SOCIMI que está gestionada por el conglomerado empresarial BMB Investment Management / BMB Cap. Optimum RE Spain compró la finca en 2015 y comunicó a los inquilinos que no renovarían los contratos ya que tenían la intención de rehabilitar la finca entera para aumentar su valor y venderla a un precio más alto posteriormente.  

Durante los últimos tres años, los inquilinos de Carmen 106 se han quejado reiteradamente de la degradación progresiva del bloque (la puerta de entrada rota, mal estado general de la escalera, irregularidades en los contratos, etc.), una estrategia ‘ premeditada ‘para forzar a los inquilinos a abandonar los apartamentos. Respondiendo a este acoso, los inquilinos de Carmen 106, y otros bloques en propiedad de Optimum RE Spain, se han organizado para denunciar los maltratos que están sufriendo mientras luchan para conseguir nuevos contratos. El jueves pasado los inquilinos de los bloques protestaron frente a las oficinas de esta SOCIMI para hacer visible el malestar colectivo que está produciendo.

Optimum RE Spain, además, se enfrenta a una denuncia por acoso inmobiliario interpuesta por la alcaldía de Barcelona. La denuncia se podría resolver con una sanción a los responsables de hasta 900.000 euros si se estima que han desalojado a los inquilinos debido al acoso o por el aumento abusivo de precios. La medida todavía no se ha aprobado, pero si este procedimiento sancionador prospera podría prevenir algunos de los peores excesos inmobiliarios en Barcelona.

Es incuestionable que plataformas de alquiler turístico como Airbnb contribuyen al malestar inquilino que se extiende por la ciudad de Barcelona. Sin embargo, hay suficientes motivos para prestar mayor atención a la actividad económica de las SOCIMI. La gran cantidad de capital financiero que aterriza en la ciudad mediante estos vehículos es capaz de distorsionar el mercado más allá del poder adquisitivo de los inquilinos. La especulación que cumple las SOCIMI ensancha la incertidumbre de conocer qué pasará cuando finalicen los contratos vigentes para la mayoría de barceloneses.

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