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Los derechos a la vivienda que están en juego con los Presupuestos

Las medidas que acompañan a los Presupuestos acordados entre el PSOE y Podemos representan avances contra la emergencia habitacional. Medidas que se perderán si el proyecto no consigue el aval del Congreso. Analizamos qué respuesta dan a las cinco preguntas clave en el problema de la vivienda en España

Irene Peiró
 
 
 
Facades of apartment buildings with blue sky in the background.

Facades of apartment buildings with blue sky in the background.

El acuerdo de presupuestos de PSOE y Podemos, presentado el pasado 11 de octubre, aporta importantes novedades en cuanto al derecho a la vivienda. La primera conclusión es que incorpora propuestas positivas, aunque tienen mucho margen para poder ser ampliadas en futuras reformas. Estas mejoras podrían venir, en el plano más inmediato, con las propuestas de la Ley de Vivienda de la PAH, recientemente admitida a trámite por el Congreso. Quizá algunas reacciones exageradas en contra del pacto persiguen, realmente, ganar la batalla de las ideas y que se instale la percepción de que estas reformas son un cambio de corte radical, cuando en realidad son apenas un cambio de tendencia.

Uno de los principales objetivos del acuerdo es frenar la burbuja del alquiler. Como los bancos comenzaron a restringir el acceso al crédito hipotecario a partir del estallido de la crisis económica y financiera de 2008, la población optó en mayor medida por el alquiler, hasta entonces una opción minoritaria en España, que tenía una fuerte cultura de la propiedad. En este contexto, se aprobó en 2013 la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que reducía el período mínimo de los contratos de 5 a 3 años, pasados ​​los cuales el propietario podía incrementar el precio sin restricciones. Si a esto le añadimos el auge de los alquileres turísticos que se ha producido en los últimos años en grandes ciudades como Barcelona o Madrid, podemos entender cómo hemos pasado de la burbuja hipotecaria a la del alquiler.

La burbuja de los alquileres ha permitido al sector inmobiliario reciclarse para continuarse enriqueciendo tras la crisis financiera e hipotecaria de 2008, que habría podido hacer tambalear las bases del desarrollo inmobiliario en España, gestado durante la última etapa del franquismo. Este, estaba caracterizado por las políticas de liberalización del suelo para la construcción de pisos en régimen libre, en detrimento de la vivienda social; la especulación inmobiliaria; y la facilidad de acceso al crédito hipotecario, aunque esto vino acompañado de clásulas abusivas en muchos contratos reiteradamente cuestionadas por la justicia europea.

A continuación, valoramos en qué medida el acuerdo de presupuestos de PSOE y Podemos revierte las bases sobre las que se asienta este modelo.

¿Se incrementa el alquiler social en detrimento de la vivienda de régimen libre?

El acuerdo prevé incrementar en 20.000 el número de pisos de alquiler a precios asequibles en 4 años e incrementar progresivamente el presupuesto estatal de vivienda hasta que represente entre un 1 y un 1,5% del PIB (en 2021, se llegaría a unos 1.000 millones anuales). También plantea un nuevo Plan Estatal de Vivienda, con el que se facilitaría financiación a las administraciones públicas para ejercer su derecho de compra preferente sobre viviendas en venta por destinarlos al parque público.

Pero, en opinión de los movimiento sociales, se necesitan medidas más osadas, para equipararnos cada vez más a los vecinos europeos.

Hay que tener en cuenta que el porcentaje de vivienda social en España es ínfimo -inferior al 2% – si lo comparamos con el 32% de Holanda o el 23% de Austria, según la web Housing Europe. También reclaman que todos los pisos sociales sean de alquiler, ya que en España las viviendas de protección oficial de propiedad se pueden vender pasado un periodo de entre 25 y 30 años. El acuerdo de los dos partidos también apuesta por destinar las viviendas sociales únicamente al alquiler, pero lo supedita a una normativa a desarrollar a partir de 2019.

Por otra parte, el acuerdo plantea elaborar un plan de actuación con la SAREB, el denominado «banco malo» que gestiona los activos más tóxicos de las entidades bancarias rescatadas con dinero público, muchos de ellos inmobiliarios. El plan de actuación prevé promover los convenios de la SAREB con Comunidades Autónomas y Ayuntamientos para destinar estos inmuebles a alquiler social, una medida que los movimientos sociales encuentran insuficiente. Ellos proponen destinar el 100% de las viviendas de la SAREB a alquiler social y que entidades como Bankia- rescatada con más de 22.000 millones de euros de dinero público- no puedan comercializar con su suelo e inmuebles y los destinen a aumentar el parque público de vivienda.

Fotografia de archivo (eldiario.es)

¿Se pondrán las viviendas vacías al servicio del alquiler social?

España ha heredado de la época del boom inmobiliario, en el que se construyó muy por encima de las necesidades reales de la población, un parque público de 3,44 millones de viviendas vacías (INE, 2011). A esto se añade el gran número de viviendas vacías en manos del sector financiero, procedentes de desahucios. Ante este escenario, el acuerdo plantea definir un marco legal que defina qué se considera una vivienda vacía y un gran tenedor de vivienda y dotar ayuntamientos y comunidades autónomas de más herramientas para su detección.

Los movimientos sociales advierten de la falta de concreción respecto a las sanciones que se aplicarán sobre los grandes tenedores con viviendas vacías o las expropiaciones temporales de estas viviendas para uso social. Aunque esta medida no figure propiamente en el pacto, hay que tener en cuenta que el Ejecutivo del PSOE ha cumplido lo prometido estando en la oposición y la semana pasada retiró el recurso de inconstitucionalidad contra la Ley 24/2015 para hacer frente a la emergencia habitacional, derivada de la ILP presentada en el Parlamento de Catalunya por los movimientos sociales. Entre los artículos que se han desbloqueado, están la expropiación temporal de viviendas vacías durante un mínimo de 2 años en manos de grandes tenedores.

¿Revierte el incremento de los precios de los alquileres?

El pacto se podría resumir como una derogación de la reforma de la LAU de 2013 para retornar a la LAU de 1994. De ser aprobado, implicaría el retorno a los contratos de alquiler de un mínimo de 5 años para las personas particulares y de un mínimo de 7 años para personas jurídicas, con prórrogas de al menos 3 años en ambos casos.

Ambos partidos también plantean que los ayuntamientos o las comunidades autónomas puedan crear un índice de precios de alquiler de referencia, con el que regular y limitar las subidas abusivas en los ámbitos territoriales previamente declarados como «zona urbana de mercado tensionado». El Sindicat de Llogaters cuestiona la efectividad de esta medida si su aplicación queda a expensas de la voluntad de cada Ayuntamiento y consideran que el índice no debería basarse en los precios actuales del mercado, sino en la situación socioeconómica de la población de cada territorio.

Otro factor clave para combatir el encarecimiento de los alquileres sería acabar con los privilegios fiscales de las SOCIMI, las sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria que tienen como principal objetivo comprar y promover bienes inmuebles destinados al arrendamiento, actividad por la que no pagaban nada hasta ahora en concepto de impuesto de sociedades. En este sentido, el pacto plantea aplicar un gravamen del 15% sobre las SOCIMI, pero sólo sobre las ganancias que no sean repartidas en forma dividendos entre sus accionistas. Teniendo en cuenta que las SOCIMI distribuyen en forma de dividendos al menos el 80% de sus ganancias, esta medida tendrá un escaso efecto para desincentivar sus actividades especulativas.

Un veï de la Barceloneta s’acosta a una activista de la PAH per omplir un formulari | SÒNIA CALVÓ

¿Mejoran los derechos de las personas hipotecadas?

El texto plantea de forma genérica impulsar una nueva normativa que refuerce los derechos de las personas hipotecadas, mejore la transparencia de los contratos y refuerce la coordinación entre los juzgados y los servicios sociales de las administraciones (exigiría un informe obligatorio de servicios sociales antes de ejecutar un desahucio, para que la administración pudiera garantizar una alternativa habitacional a las personas afectadas). Ahora bien, no se hace ninguna referencia a la dación en pago retroactiva, la aplicación que ha sido recomendada en España por las Naciones Unidas, además de ser largamente reclamada por la PAH.

Tampoco hay ninguna referencia a los desahucios en el pacto, aunque se siguen produciendo más de 190 al día en todo el Estado, según datos del CGPJ del segundo trimestre de 2018. Esto marca una clara diferencia con la propuesta de Ley de Vivienda de la PAH, que establece una moratoria de desahucios de un año. Otra propuesta de la PAH, sería que se ofreciera un alquiler social a las familias afectadas antes de interponer la demanda por ejecución hipotecaria. Esta medida también se aplica en Catalunya con la reciente recuperación de la Ley 24/2015.

A propósito de este tema, también hay que recordar que actualmente se está tramitando la reforma de la ley hipotecaria, que debe abordar aspectos tan polémicos como las cláusulas de vencimiento anticipado, que hasta ahora permiten iniciar un desahucio ante un sólo impago de cuota y sobre las que España ya ha sido advertida por el Tribunal de Justicia de la UE en varias ocasiones. En opinión de los movimientos sociales, el PSOE no ha introducido modificaciones sustanciales a la propuesta que hizo el anterior ministro de Economía, Luis de Guindos, y su propuesta sigue sin proteger adecuadamente a las personas hipotecadas. De seguir como hasta ahora, esta ley podría suponer la reactivación de miles de desahucios, actualmente suspendidos o en tramitación.

¿Se fija un mínimo de suelo para vivienda social?

Una de las causas del déficit de vivienda social es que, hasta el momento, la mayor parte del suelo residencial se ha destinado a inmuebles de régimen libre. Esto ha llevado a la PAH a incluir en su propuesta de Ley de Vivienda una reserva de entre el 20 y el 30% del suelo residencial para el alquiler público. Pero, en el pacto entre PSOE y Podemos, no se concreta ningún porcentaje de suelo a reservar para vivienda social.

Conclusión: un cambio de tendencia que aún necesita un largo camino

Tras el análisis del pacto, podemos concluir que sus propuestas están lejos de cambiar las bases del modelo de vivienda en España y, por tanto, de considerarse radicales. Lo que hacen es contrarrestar las consecuencias de una burbuja del alquiler, hasta ahora desbocada, y ampliar el parque público de alquiler social, pero sin perjudicar en exceso los intereses del sector inmobiliario y de la banca. La coincidencia del debate sobre el pacto con el reciente escándalo del Tribunal Supremo, que ha dado marcha atrás después de dictar una sentencia que obligaba a la banca, en lugar de los clientes, a pagar el impuesto de gestión de las hipotecas, demuestra hasta qué punto la democracia está limitada por los intereses de la banca.

Más atrevidas son algunas de las propuestas que afectan al sector energético que, a pesar de no formar parte del capítulo de vivienda, sí afectan directamente a este derecho, que va mucho más allá de la mera posesión de un techo y que también requiere del acceso a los subministros básicos. Además de plantear la elaboración de una Estrategia Nacional contra la Pobreza Energética, el pacto obliga a las compañías energéticas a pedir la autorización de los servicios sociales antes de proceder a cualquier corte de subministro. También se les exige que financien en función de su volúmen de facturación el bono social eléctrico y un nuevo bono general, que también incluye los costes de gas. Por otro lado, se propone que la factura eléctrica tenga más en cuenta el consumo que la potencia contratada.

En definitiva, el pacto aporta propuestas positivas, aunque presenta un amplio margen de mejora y no debería representar un obstáculo para transformaciones más profundas de las bases en que se asienta el modelo de vivienda en España. Habrá que seguir avanzando para deshacer el camino trazado durante cerca de 60 años por el sector inmobiliario, para que algún día sean las personas las que estén en el centro de las políticas de vivienda y no los intereses empresariales.

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