Especulació en el mercat de lloguer: responsabilitat de les SOCIMIs

Els lloguers a Barcelona han augmentat en un 30% en els darrers 5 anys; sovint es posen l'accent en plataformes de lloguer turístic com Airbnb com a principals causants de l'increment dels preus. Tanmateix altres actors econòmics han passat força desapercebuts malgrat alterar el funcionament habitual del mercat, com el gran desembarcament de capital financer arribat mitjançant les SOCIMIs

Jordi González Guzmán i Daniel Beizsley
 
 
L'especulació al mercat del lloguer, responsabilitat de les SOCIMIs | eldiario.es

L'especulació al mercat del lloguer, responsabilitat de les SOCIMIs | eldiario.es

Segons les dades de la Generalitat, el preu del mercat de lloguer residencial a Barcelona ha incrementat un 30% entre el 2013 i el 2018, un augment que ha forçat a molts dels llogaters a buscar de forma desesperada els últims preus assequibles de la ciutat, mentre d’altres, directament, s’han vist forçats a desplaçar-se a les afores.  

Aquesta situació ha posat al centre d’atenció a plataformes de lloguer turístic com Airbnb, per ser un dels principals negocis internacionals que ha contribuït en l’encariment dels preus del mercat de lloguer. Tanmateix altres actors econòmics han passat força desapercebuts malgrat alterar el funcionament habitual del mercat de lloguer. Es tracta del ‘gran desembarcament’ de capital financer després de la crisis de 2008 que es va realitzar mitjançant les famoses Sociedades de Inversión Cotizadas en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), un nou vehicle d’inversió que connecta els apartaments de la ciutat amb inversors internacionals i els mercats de valors.

Les SOCIMIs són societats registrades a Espanya però reben el seu finançament, sovint a través de paradisos fiscals, dels grans noms de la indústria del capital privat com Blackstone, Lone Star Funds i Apollo Global Management. La injecció de capital privat a les SOCIMIs s’utilitza per finançar la compra d’apartaments o finques senceres a través d’intermediaris immobiliaris locals. En la mesura que els inversors confien en que les seves accions obtinguin un alt rendiment, l’objectiu principal de les SOCIMIs és maximitzar el valor de les accions a curt termini. Això només es pot aconseguir augmentant els preus de lloguer i, per tant, promovent la mobilitat dels llogaters.

Tot d’una que la SOCIMI ha adquirit una propietat, informa els llogaters que quan finalitzi el contracte vigent el lloguer augmentarà considerablement, en alguns casos fins un 40%. No sorprèn doncs que la majoria de llogaters no puguin fer front a aquest increment, es vegin forçats a no renovar els seus contractes i a buscar alternatives en un mercat residencial on la incertesa i la precarietat comencen a ser característiques estructurals.

Quan aquest procés es repeteix de forma repetida per dotzenes de SOCIMIs arreu de la ciutat, és fàcil comprendre per què són un dels motius principals de la inflació de la bombolla de preus a Barcelona. Segons les dades que va obtenir el Sindicat de Llogaters de Barcelona, més de 3.000 apartaments a la ciutat estan en mans de SOCIMIs.

Mapa de propietat de fons voltors | Sindicat de Llogaters

Els origens de les SOCIMIs es troben en la resolució de la bombolla immobiliària que va esclatar en paral·lel a la crisi financera del 2008. El govern del PSOE va implementar les SOCIMIs com una forma innovadora d’atraure inversió privada a un sector immobiliari greument desprestigiat després de la crisi.

El desenvolupament de les SOCIMIs a Espanya no va ser fàcil, motiu pel qual el govern del PP els va reduir l’impost de societats (IS) del 18% al 0% amb la reforma legislativa del 2012. Un any més tard, en un intent de ‘dinamitzar’ el mercat de lloguer, el govern de Mariano Rajoy va modificar la Llei d’arrendaments urbans (LAU), modificació que va comportar la reducció de la durada dels contractes de lloguer de 5 a 3 anys i va eliminar els controls dels augments de lloguer que abans estaven vinculats a l’Índex de preus al consum (IPC).

Aquests canvis legislatius van assentar les condicions necessàries per disparar l’activitat econòmica de les SOCIMIs. De sobte, l’augment de mobilitat dels llogaters com a conseqüència d’un contracte de menor duració va fer que resultés molt més fàcil desallotjar-los per tornar a llogar els pisos a llogaters més rics o directament vendre tot l’edifici per obtenir-ne un benefici ràpid. A mesura que aquest procés s’ha anat consolidant, els barris de la ciutat han patit un augment constant dels preus de lloguer.

Al mateix temps, l’Observatori DESC i el Sindicat de Llogaters van començar a denunciar l’augment de casos d’assetjament immobiliari, pràctiques agressives mitjançant les quals es descuida la manutenció de les propietats i es talla la comunicació entre propietari i llogaters, amb l’objectiu de desallotjar-los dels pisos.

Un dels casos més destacats ha estat la finca de Carme 106, propietat d’Optimum RE Spain, una SOCIMI que està gestionada pel conglomerat empresarial BMB Investment Management/BMB Cap. Optimum RE Spain va comprar la finca el 2015 i va comunicar als llogaters que no renovarien els contractes ja que tenien la intenció de rehabilitar la finca sencera per augmentar el seu valor i vendre-la a un preu més alt posteriorment.  

Durant els darrers tres anys, els llogaters de Carme 106 s’han queixat reiteradament de la degradació progressiva del bloc (la porta d’entrada trencada, mal estat general de l’escala, irregularitats en els contractes, etc.), una estratègia ‘premeditada’ per forçar als llogaters a abandonar els apartaments. Responent a aquest assetjament, els llogaters de Carme 106, i altres blocs en propietat d’Optimum RE Spain, s’han organitzat per denunciar els maltractes que estan patint mentre lluiten per aconseguir nous contractes. El dijous passat els llogaters dels blocs van protestar davant les oficines d’aquesta SOCIMI per fer visible el malestar col·lectiu que està produint.

Optimum RE Spain, a més, s’enfronta a una denúncia per assetjament immobiliari interposada per l’alcaldia de Barcelona. La denuncia es podria resoldre amb una sanció als responsables de fins a 900.000 euros si s’estima que han desallotjat els llogaters a causa de l’assetjament o per l’augment abusiu de preus. La mesura encara no s’ha aprovat, però si aquest procediment sancionador prospera podria prevenir alguns dels pitjors excessos immobiliaris a Barcelona.

És inqüestionable que plataformes de lloguer turístic com Airbnb contribueixen al malestar llogater que s’estén per la ciutat de Barcelona. No obstant, hi ha suficients motius per prestar major atenció a l’activitat econòmica de les SOCIMIs. La gran quantitat de capital financer que aterra a la ciutat mitjançant aquests vehicles és capaç de distorsionar el mercat més enllà del poder adquisitiu dels llogaters. L’especulació que acompleix les SOCIMIs eixampla la incertesa de conèixer què passarà quan finalitzin els contractes vigents per a la majoria de barcelonins.

Deixa un comentari

No publicarem la teva adreça de correu.


*